Surroga mutuo
Foto: Surroga mutuo / Pixabay

La formula della surroga mutuo è stata introdotta dalla Legge Bersani 40/2007. Questa soluzione permette a chi ha stipulato con una banca un contratto di mutuo ipotecario di passare ad un altro istituto di credito che offra condizioni contrattuali migliori.

La surrogazione del mutuo, al momento del passaggio da una banca all’altra, non comporta costi aggiuntivi. Si tratta di un’operazione gratuita.

Scopri cos’è, come funziona, quali sono i requisiti per richiederla e i vantaggi offerti.

Surroga mutuo: cos’è e a cosa serve

La surroga mutuo è una formula che prevede il trasferimento di un contratto di mutuo casa dalla banca con cui è stato acceso il mutuo a un’altra banca in grado di offrire condizioni migliori (in particolare, un tasso d’interesse più basso oppure fisso piuttosto che variabile).

In sostanza, con questa operazione, l’iscrizione ipotecaria sull’immobile passa a un’altra banca.

Grazie alla Legge Bersani 40/2007 la vecchia banca non può addebitare costi extra al cliente (imposte, penale per estinzione anticipata, costi notarili, commissioni d’istruttoria ecc.) né opporsi alla sua scelta.

Oltretutto, la surrogazione del mutuo non va a compromettere i benefici fiscali previsti nel primo contratto di mutuo.

Surroga mutuo: requisiti per richiederla

Chi può richiedere la surroga del mutuo? Le condizioni e i requisiti sono indicati nel Decreto Legge 7/2007 e nell’ex art.1202 del Codice Civile come segue:

  • il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria e il nuovo mutuo devono risultare da un atto del notaio;
  • l’operazione di surroga vale per qualsiasi tipo di finanziamento bancario, non soltanto per il mutuo;
  • dal nuovo contratto deve risultare la destinazione dell’importo mutuato dalla nuova banca;
  • la quietanza deve contenere la dichiarazione del mutuatario riguardo la provenienza dell’importo per il pagamento;
  • eventuali clausole presenti nel vecchio contratto di mutuo che limitino, escludano o prevedano costi aggiuntivi per la surroga mutuo sono da ritenersi nulle;
  • la vecchia banca non può opporsi alla decisione da parte del cliente di richiedere la surroga; può limitarsi a proporre di rinegoziare il mutuo con nuove condizioni che il cliente può accettare oppure no.

È possibile chiedere la surroga sulla prima e sulla seconda casa, anche per mutui relativi ad attività commerciali o professionali. Di conseguenza, possono beneficiarne persone fisiche, aziende, microimprese (con fatturato annuo che non superi i 2 milioni di euro e con meno di 10 dipendenti).

Per la valutazione dell’attendibilità del cliente da parte della nuova banca è prevista un’attesa di almeno 12 mesi.

Condizioni e quando conviene la surroga mutuo

Per richiedere e ottenere la surrogazione del mutuo occorre rispettare due condizioni:

  1. l’importo del finanziamento deve corrispondere al debito residuo;
  2. intestatari e garanti del mutuo devono risultare gli stessi del vecchio mutuo.

Per legge, non esiste un limite temporale: il mutuo può essere trasferito in qualunque momento anche se conviene effettuare il passaggio quando sta per scadere l’ammortamento.

Inoltre, il mutuatario può richiedere più volte la surroga per lo stesso contratto di mutuo (surroga della surroga).

Vantaggi

Ecco quali sono i vantaggi della surroga mutuo:

  • si passa a condizioni contrattuali migliori, in particolare un tasso d’interesse più basso;
  • non sono previsti costi di perizia, istruttoria e rogito notarile; la tassa di iscrizione nei registri immobiliari (35 euro) è l’unico costo che il mutuatario deve affrontare;
  • l’operazione di trasferimento del mutuo è gratuita, non bisogna cancellare la vecchia ipoteca ed essere costretti ad effettuare una nuova iscrizione ipotecaria;
  • spetterà alla nuova banca occuparsi delle pratiche burocratiche;
  • la polizza assicurativa di incendio e scoppio resta la stessa del vecchio mutuo.

Surroga mutuo: come fare domanda

Il mutuatario dovrà presentare domanda scritta della surroga presso la filiale della nuova banca, che in seguito comunicherà alla vecchia banca la volontà del cliente di trasferire il mutuo richiedendo l’importo del debito residuo.

Il nuovo istituto di credito potrà ricevere il benestare per il passaggio dalla vecchia banca entro 30 giorni dalla comunicazione, dopodiché procederà alla pratica della surroga tramite rogito notarile: le spese per il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria sono a suo carico.

Documenti richiesti

È necessario allegare:

  • copia del documento d’identità e codice fiscale validi di tutti gli intestatari del mutuo e di eventuali garanti;
  • copia autentica del contratto di mutuo originario e dell’iscrizione ipotecaria;
  • visure e planimetrie dell’immobile, documentazione catastale;
  • somma effettiva del debito residuo;
  • dati relativi al referente e alla nuova banca;
  • in caso di immobile ricevuto per successione, copia della dichiarazione degli eredi;
  • atto di matrimonio o certificato di Stato civile rilasciato dal Comune di competenza.